[이코리아] ‘노후계획도시정비 특별법’의 적용 가능 지역이 기존 51곳에서 최대 108곳으로 늘리고 용적률을 상향하는 등 주택공급 확대방안의 후속 절차가 추진된다. 

국토교통부는 올해 4월부터 시행되는 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’에서 위임한 사항을 규정하기 위해 특별법 시행령 제정안을 마련해 1일부터 입법예고 한다고 밝혔다. 

특별법에서 노후계획도시는 ‘택지개발사업 등 대통령령으로 정하는 사업에 따라 조성 후 20년 이상 지나고, 면적이 대통령령으로 정하는 바에 따라 100만㎡ 이상인 지역’으로 규정하고 있다. 

시행령에서는 택지 등의 조성사업의 종류 및 면적 기준을 구체화했다. 

조성사업은 택지개발사업, 공공주택사업 등 주택공급 목적의 개발사업과 산업단지 개발, 공공기관 이전 등과 함께 시행된 배후 주거단지 조성사업을 포함한다. 

면적 기준은 법률에서 정한 단일택지가 100만㎡ 이상인 경우 외에도 연접·인접한 택지, 구도심, 유휴부지를 합산한 면적이 100만㎡ 이상인 경우도 노후계획도시에 포함된다. 다만, 구도심과 유휴부지는 전체 합산면적의 20% 이하(50만㎡ 내)로 제한하기로 했다. 

이에 따라 단일 택지개발지구로서 100만㎡ 이상이며 조성 후 20년이 지난 택지는 51개지만, 시행령에서 조성의 근거가 되는 개발사업을 추가하고, 인접·연접한 지역을 포함하면서 최대 108개 지역에 특별법 적용이 가능해졌다. 

구체적으로 경기 30곳, 대구 10곳, 서울 9곳, 충북 8곳, 광주·대전·경남·전북 각 6곳, 부산·인천·강원 각 5곳, 전남 4곳, 제주 3곳, 울산·경북 각 2곳, 충남 1곳 등이다. 

특별정비구역 지정요건에 관해 특별법은 세부사항을 대통령령으로 위임했는데, 시행령에서 세부사항을 구체화했다. 

‘주거단지 정비형’은 원칙적으로 25미터 이상 도로로 구획된 블록 단위로 통합정비하는 것을 원칙으로 했다. 다만 지정권자(지자체장)가 지역 여건을 고려해 다르게 적용 가능할 수 있게 예외를 뒀다. 

‘중심지구 정비형’의 경우 역세권을 철도역 승강장 경계로부터 반경 500미터 이내로 정의해 상업·업무지구의 고밀·복합 개발하도록 했다. 

이번 시행령에서는 각종 건축규제를 완화하는 내용도 담겼다. 

우선 건폐율의 경우 현재는 조례를 통해 국토계획법보다 제한을 강화(준주거 70→60%)하고 있는데, 특별법 시행령을 통해 국토계획법 상한 적용을 허용(70%)한다. 

용적률도 현재는 국토계획법과 조례로 상한을 규정하고 있지만, 앞으로는 조례에도 불구하고 국토계획법 상한의 150%까지 완화하기로 했다. 

건축물 높이 제한도 완화되며, 공원과 녹지의 확보기준도 현재는 재건축 시 세대당 2㎡ 녹지를 추가해야 하지만, 앞으로는 이를 적용하지 않는다. 

국토부는 주거환경을 저해하지 않는 범위에서 창의적인 도시계획을 통해 도시를 재구조화하고, 정비사업의 사업성도 개선하겠다는 방침이다. 

또 특별정비예정구역 내에서 통합 재건축을 하면서, 조례로 정한 비율 이상의 공공기여를 제공하는 경우에는 안전진단도 면제된다. 

만약 예정구역 내 통합할 수 있는 다른 주택단지가 없는 경우에는 한 개의 단지도 특별정비예정구역으로 지정할 수 있도록 하며 안전진단 면제 등의 특례를 동일하게 부여한다. 

아울러 지정권자(지자체장)가 5%p 범위 내에서 안전진단 평가항목별 비중을 조정해 안전진단을 실시할 수 있도록 허용한다. 

국토부는 “1기 신도시를 포함한 노후계획도시는 사실상 안전진단을 면제하는 것”이라며 “통합정비를 통한 도시기능 향상과 신속한 정비를 유도하는 목적”이라고 설명했다. 

공공기여는 기본계획에서 정한 도시의 기준용적률까지는 낮은 수준의 공공비율(10~40% 범위에서 조례로 결정)을 적용하고, 기준용적률을 초과하는 범위는 높은 수준(40~70% 범위에서 조례로 결정)을 적용한다. 

이를 통해 과도한 고밀화를 억제하고, 지자체가 기반시설 확충과 도시기능 향상에 필요한 비용과 주민 부담을 고려할 수 있도록 했다. 

국토부는 노후계획도시 정비 선도지구의 지정기준으로 주민참여도, 노후도와 주민불편, 도시기능 향상, 확산 가능성 등을 고려하기로 했다. 

지자체별 구체적인 기준과 배점, 평가절차는 오는 5월에 공개할 예정이다. 선도지구는 오는 11~12월쯤 지정된다.

국토부는 “경기도를 포함한 1기 신도시 지자체들과 협력해 표준조례안을 마련하는 등 지자체의 조례 제정도 지원할 계획”이라고 밝혔다. 

전문가들은 전국 108개 내외 지역에서 노후계획도시 특별법을 적용받을 수 있고 해당지역은 안전진단 면제, 용적률, 건폐율, 인동간격 완화 혜택을 받을 수 있다는 면이 관련지구의 정비사업성 개선이 기대된다는 평가다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 1일 <이코리아>와 한 통화에서 “재건축을 억제하는 주요 사안인 안전진단을 사실상 무력화하는 내용”이라며 “과거와 비교해 상황여건이 바뀌면서 정책방향도 달라졌기에 안전진단에 대한 면제조치는 현 시점에서 필요한 사안”이라고 평가했다. 

그러면서 “재건축 추진단지에는 긍정적인 내용이지만 곧바로 가격상승으로 반영되는 것은 쉽지 않다”면서 “지금은 인허가보다도 개별 조합원들의 경제여력(추가분담금)이 중요한 시기이기에, 재건축사업의 호재도 장기적인 관점으로 다뤄야만 할 것”이라고 말했다. 

임채우 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “단기적으로는 현재 시장침체기에 정비 범위도 넓어져서 당장 투자세력의 유입과 같은 가능성은 높아 보이지는 않는다”면서 “장기적으로는 보면 호재다. 용적률이나 안전진단을 사실상 해제하는 부분이라 실제 시행된다면 좋은 위치에 새 주택들이 들어설 수 있고, 수요공급 측면에서 보면 공급이 많이 일어나 집값 안정에 도움이 될 수 있겠다”라고 진단했다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 “해당 인센티브는 공공기여를 전제로 하고 있고, 단일택지 보다는 연접 또는 인접 택지와의 연합개발이 가능한 곳의 사업 개선효과가 집중될 전망이라 입지별로 정비사업의 속도와 수익성은 차이를 보이겠다”고 말했다.  

함 랩장은 또 “4월 관련법이 시행되더라도 입법 예고된 이번 시행령을 기준으로 각 지자체에 맞는 조례 제정 과정이 추가로 필요하고, 각 사업지별로 사업 인센티브와 공공기여 비율의 이점을 계산해 정비사업 진행여부가 결정될 수밖에 없어 좀 더 긴 호흡으로 관련 사업을 바라볼 필요가 있겠다”면서 “주로 수도권 내 역세권 위주 선도사업 중심으로 수요자 관심이 집중될 전망”이라고 내다봤다.