[이코리아] 대통력직 인수위원회가 재건축을 해서 이익이 많이 나면 그 가운데 일부를 거둬가는 초과이익환수제도의 손질을 예고하고 나섰다. 시장에서는 초과이익환수제의 완화되면 주택 공급이 늘어날 것이라는 시각이 있는 반면 집값이 더 뛸 수 있다는 우려도 제기된다. 

7일 인수위와 정부, 국회 등에 따르면, 인수위는 재건축 안전진단 기준 완화와 함께 재건축 초과이익환수제 부담금 완화 방안을 마련 중이다. 재초환 개편은 안전진단 기준 완화와 함께 윤석열 당선인의 재건축 분야 대선 공약이다.

재건축 초과이익환수제는 사업 기간 오른 집값에서 건축비 등 개발 비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과 이익이 3000만원을 넘었을 경우 10∼50%를 세금으로 환수해가는 제도다. 중앙정부가 50%, 광역자치단체가 20%, 기초자치단체가 30%를 세금의 형태로 가져가는 형태다.

현재까지 전국적으로 63개 단지, 3만3800가구가 그 대상이다.조합원 1인당 부담금이 많게는 수 억원에 이르는 단지가 속출하면서 반발하는 조합들이 나타나고 있다.

인수위는 크게 두 가지 방법으로 부담금을 낮출 것으로 알려졌다. 계산 공식을 고쳐서 초과 이익 액수를 먼저 줄이고, 3000만원으로 돼 있는 부과 기준은 높이는 것이다. 이렇게 되면 아예 부과 대상에서 빠지거나, 부담금이 최고 몇 천만 원씩 줄어들게 된다. 사업 부담을 줄여 주택 공급을 늘리자는 취지다. 또 3000만원 초과부터 초과이익 구간별로 10%부터 최대 50%인 부과율을 낮추는 방안도 유력하다. 

다만 재건축 부담금 제도 손질은 시행령이 아닌 재건축초과이익환수법 개정 사항이어서 다수당인 더불어민주당의 동의가 필요하다. 국회 통과 가능성 등을 고려해 제도를 무력화하는 수준까지 낮추기보다는 조합이 부담 가능한 적정 수준으로 부담금을 낮추는 방안이 나올 것으로 전망된다. 

시장에서는 재초환 기준이 완화되면 그간 억제돼있던 재건축이 활성화되면서 서울 등 인기 지역의 주택공급이 장기적으로 늘어나는 효과를 기대하고 있다.

이미 재건축·재개발 규제완화 기대감이 시장에 퍼지면서, 2월 2주 이후 하락세를 이어가던 강남 집값은 다시 반등한 상태다.

한국부동산원에 따르면 지난 2월부터 소폭의 하락세를 보였던 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 아파트 매매 값은 인수위가 추진하는 재건축 규제완화 기대감으로 3월 마지막 주부터 상승세로 돌아선 상황이다. 강남권 중대형 및 일부 재건축 단지에서 신고가 거래가 이어졌고, 급매물 소진 및 호가 상승이 나타난 송파구도 보합 전환했다. 

임채우 KB국민은행 부동산 수석전문위원은  7일 <이코리아>와의 통화에서 “규제완화가 되면 재건축 속도가 빨라지는 만큼 단기적으로 가격 상승이 많겠지만 장기적으로 보면 주택 공급이 늘어나면서 가격은 안정화가 된다”고 말했다. 

그러면서 “자유시장경제를 따른다면 굳이 규제가 필요 없겠지만 투기세력 차단 및 실수요자들에게 기회를 주기 위해 토지거래허가구역 지정을 확대 적용할 필요는 있다”고 덧붙였다. 

시민의  삶의 질과 관련해 재건축 규제 완화에 대해선 신중하게 접근해야 한다는 지적도 있다. 

김병기 리얼투데이 리서치팀장은 “재건축 초과이익환수제도 완화에 반대하는 건 아니지만 장기적으로 도시계획시설을 확충한 뒤에 재건축을 완화할 필요가 있다”고 지적했다. 주택 물량 확대로 집값 하락에는 긍정적 요인이 되겠지만 시민의 삶에는 긍정적이라고 보기는 어렵다는 분석이다. 도로나 공원, 학교 증설 없이 주택만 늘어나다 보면 주거 쾌적성이 떨어질 수 있다는 것이다.  

강남을 중심으로 재건축 집값이 뛸 수 있는 데다 막대한 개발 이익을 거둬 다른 지역에도 나눈다는 취지를 무력화한다는 비판도 나온다. 

백인길 경제정의실천시민연합 도시개혁센터 이사장은  “한 번도 제대로 큰 대규모 단지에 재건축 부담금이 부과된 적이 없다. 불로소득 근절이라는 것들이 역행하는 것”이라면서 “재건축으로 과도한 이익의 일부를 내는 건 항상 제도화되어 있었고, 그 부분의 이익을 내는 건 당연하다는 인식이었는데, 더 많은 이익을 위해 제도를 바꿔달라는 건 잘못 됐다”고 강조했다.