[이코리아] 전세사기 사건이 늘어나고 있다. 피해규모가 2조원에 육박할 것이라 전망하는 ‘빌라왕’ 전세사기 사건 외에 15일 집주인으로부터 위임받은 공인중개사가 집주인에게는 월세 계약이라고 속이고, 세입자들과는 전세 계약을 체결한 뒤 전세보증금을 가로채는 전형적인 ‘이중 거래’ 전세 사기 행각이 드러났다. 피해 금액은 최소 30억원 이상으로 추산되나 앞으로 더 불어날 가능성이 크다.

주택보증공사(HUG)자료에 따르면 올해 1분기 전세보증사고 건수는 3,400여건, 규모는 7,900억원이며, 총 건수는 3,474건으로 올해 1분기에만 작년(5,443건)의 60% 수준이 넘는다. 

이로 인해 임대차 계약을 해야 하는 세입자들의 불안은 커지고 있다. <이코리아>는 전세사기를 예방하기 위해 임대차 계약 시 확인해야 하는 서류는 무엇이 있는지 살펴봤다. 

가장 기본적으로 확인해야 하는 것은 신분증이다. 주택의 실 소유자인지 아닌지 확인하기 위해 집주인의 신분증을 확인해야 한다. 집주인과 등기부상의 소유자가 일치하는 지 확인해야 하며, 임대인의 날인하는 도장이 인감도장인지, 인감증명서 내 도장과 계약서상의 도장이 일치하는지도 확인해야 한다. 

만약 대리인이 대신 계약을 하는 경우 위임장을 확인하고, 추가로 임대인과 전화통화를 녹음하는 것이 좋다.

소유권과 우선순위 근저당 확인을 위해 등기부등본을 확인해야 한다. 만약, 근저당이 있다면 우선순위를 가진 근저당 금액이 높을 경우에는 임차인의 전세금을 임대인으로부터 돌려받지 못할 가능성이 커지므로 전세금과 근저당의 합이 주택의 가격을 초과하는 경우에 전세보증보험 가입의 의미가 없어진다. 

임대차 계약 당시 세입자가 살고 있지 않고 있다 하더라도, 등기부상 임차권 등기가 있는지  확인해야 한다. 기존 세입자가 임차권 등기를 한 경우, 대항력 및 우선 변제권을 유지하기 때문이다. 임차권 등기가 설정돼 있으면 전 세입자가 돈을 받지 못하고 이사를 간 것으로 이해하면 된다.

새로 계약하고자 하는 주택이 위반건축물이라면 LH청년전세임대, 버팀목 등 대출이 불가능하며, 본인의 자금으로 계약을 진행했을 때 임대인에게 문제가 생기면 보증금을 반환받기 어려운 경우가 많아 ‘건축물대장’을 통해 법규 위반 사실이 있는 지 확인해야 한다. 

임대인의 체납사실 확인용으로 납세증명서 확인이 필요하다. 임대인이 종합부동산세 등 체납사실을 숨기고 임대차 계약을 진행해 해당 주택이 공매로 넘어가면 세입자는 보증금을 일부 또는 전부를 못 받을 수 있다. 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받았다고 하더라도, 국세기본법상 이보다 먼저 체납한 세금이 있으면 후순위로 밀려나게 된다. 

전입세대확인서는 주민등록표 해당 건물 또는 시설의 소재지에 주민등록이 되어있는 세대주와 주민등록표 상의 세대원의 성명과 전입일자를 확인할 수 있는 서류다. 다가구주택의 임대차계약 선순위를 확인할 때 열람이 필요하다.

아파트 같은 공동주택은 세대별 등기가 되어 있지만 다가구 연립주택은 호실별로 구분이 안되어 있어 해당 주택에 몇 명이 전입신고가 되어 있는지 알 수 없다. 집이 경매로 넘어갔을 경우 선순위부터 배당되기 때문에 문제가 생겼을 때 안전한지 확인하기 위해 전입세대확인서의 열람이 필요하다. 

전입세대확인서는 온라인 신청이 불가하므로 관할 행정복지센터에서만 발급가능하다. 지번주소로 전입세대확인서를 조회했을 경우 전입세대가 표출되지 않는 점을 악용하는 사례가 발생하고 있어 도로명주소와 지번주소를 조회한 결과를 모두 확인해야 한다. 임차인은 신분증과 임대차 계약서를 준비해야 한다. 

14일부턴 ‘외국인체류확인서 열람‧교부’를 통해 주택 등을 매입 또는 임차하거나 근저당권 설정 등을 하고자 할 경우 해당 주소지에 외국인이 전입 신고한 사실이 있는지 여부를 확인할 수 있다. 

그동안은 특정 주소지에 전입 신고한 외국인의 유무를 확인할 수 있는 제도가 마련되어 있지 않아 해당 건물에 임차인으로서의 선순위 대항력을 가진 외국인의 전입 여부를 확인할 수가 없었다. 이로 인해 주택 등을 매입하거나 임차했을 경우 예상치 못한 권리행사에 제한이 발생할 우려가 있었다.

외국인체류확인서의 열람‧교부는 임대차계약서 또는 매매계약서 등 신청요건을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 가까운 출입국‧외국인관서나 행정복지센터에서 신청할 수 있다.