[이코리아] 정부가 전세 사기와 갭 투자로 부작용이 큰 전월세 대신 기업형 장기임대로 임대 사업의 방향을 전환하기로 했다. 특히 걸림돌로 작용했던 임대료 규제를 완화하고, 합리적 수준의 세제·금융 지원도 한다는 계획이다. 

18일 국토교통부에 따르면 박상우 국토교통부 장관은 지난 15일  열린 ‘기업형 장기임대 도입을 위한 업계 간담회’에서 “기업형 임대주택 시장의 성숙을 위해 기존 규제 위주의 임대주택 틀을 규제 완화와 합리적 수준의 지원으로 개선할 예정”이라고 밝혔다. 

이날 간담회에는 대한주택건설협회, 한국주택협회, 부동산개발협회, 한국리츠협회, 주택임대관리협회 등이 참석했다. 이랜드건설과 우미건설, SK D&D, KD리빙, 동양생명보험 경영진도 참여했다. 

지난 1월 10일 대통령 주재로 열린 두 번째 민생토론회에서 발표한 ‘주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’에 담긴 기업형 장기임대 도입을 위한 후속 조치이기도 하다.

기업형 장기임대주택은 의무임대기간 이후 매각을 전제로 운영하는 임대주택이 아닌, 지속적인 임대운영을 하면서 다양한 주거서비스를 제공하는 민간임대주택을 의미한다.

현재 우리나라의 기업형 임대주택 시장은 초기 상태로, 대부분 임대 운영 이후 분양 전환하는 방식으로 운영되고 있다. 

KT ESTATE의 리마크빌과 SK D&D의 에피소드가 대표적인 기업형 장기임대주택이다. 룸 클리닝과 세탁 대행 서비스가 제공되고 코인 세탁실과 입주민 전용 라운지 등 공용 공간이 운영돼 생활하기 편리한 게 강점이다. 

현재 우리나라 주택 임대시장은 60% 이상이 개인 간 비제도권 전월세로 구성돼 주거 불안에 노출돼 있다는 게 정부의 판단이다. 

공공임대, 민간 등록임대와 달리 일반 전월세는 2년 내지 4년 내에 비자발적 퇴거 위험에 노출돼 있고, 최근에는 역전세와 전세사기로 주거 불안이 가중되고 있다는 것이다. 

실제 주택 공급이 부족해지면서 전·월세 가격이 급등하고 있다. 특히 전셋값은 7개월 연속 상승세다. 

한국부동산원이 최근 발표한 ‘2월 전국주택가격동향조사’를 보면 전국 주택 전셋값은 지난 2월 전달 대비 0.03% 오르면서 지난해 8월 이후 7개월 연속 상승세를 이어갔다. 

유형별로는 아파트가 0.05% 올랐지만, 연립주택은 0.03% 내렸고, 단독주택(0.00%)은 변동이 없었다. 

정부는 불안정한 전세 위주 임대시장을 자연스럽게 바꿔 나가야 한다고 보고 있다. 

전세제도는 갭투기를 유발해 부동산 시장 불안을 가져온다고 보고, 개인 간 전월세 위주의 주택임대시장 패러다임을 바꾸겠다는 것이다. 

이에 초기 임대료 제한과 임대료 증액 규제를 완화하고, 의무임대 기간 중 세입자가 바뀐다면 시세를 반영해 임대료를 올릴 수 있도록 하겠다는 계획이다. 

아울러 부동산투자회사, 리츠를 활용하는 방안도 추진된다. 기업형 임대주택에 들어간 세입자가 리츠 투자를 통해 자신이 사는 집 지분의 일부를 갖게 되는 구조이다. 

박상우 국토부 장관은 “정부는 민간에서 시도되고 있는 기업형 장기임대주택이 활성화 될 수 있도록 임대료 등 규제가 완화되고 합리적 수준의 세제·금융지원 방안을 포함하는 기업형 장기임대제도를 도입할 계획”이라고 말했다.

기업형 장기 민간임대 제도 틀은 다음 달 중 발표될 예정이다. 

그렇다면 기업형 장기 민간임대 제도에 대해 전문가들은 어떻게 생각할까. 

함영진 우리은행 자산관리컨설팅 센터 부장대우는 18일 <이코리아>와 한 통화에서 “올해 수도권 중심으로 전세가격 상승 추세가 이어지고 있고 매매시장 침체로 임대선호나 월세화 전이 현상이 계속되고 있는 상황이라 공급이 필요한 지역의 대규모 기업형 민간임대사업자의 역할이 중요해질 전망”이라고 설명했다. 

이어 “고금리나 미분양, PF 금융환경 냉각으로 공급환경이 악화된 상황에서 장기임대 활성화를 위한 규제 완화는 사업부담을 다소 낮출 것으로 보인다”면서 “장기적으로 민간임대주택 확대에도 도움이 되지 않을까 싶다”고 말했다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “기본적으로 정부정책 범위에 있는 장기임대는 일정 수준의 인센티브가 주어지는 대신 임대료 책정·인상에 일부 제한을 받는 것이 일반적”이라면서 “이에 저렴하고 장기거주 가능한 주택을 공급한다는 측면에서는 긍정적이나 시장의 모든 임대수요를 충족하기는 쉽지 않다는 한계가 있다”고 밝혔다.