[이코리아] 이번 주부터 은행에서 변동금리로 주택담보대출을 받을 경우, 대출한도가 기존 대비 4% 이상 줄어들게 된다. 

금융위원회는 26일 전 은행권 주담대를 대상으로 미래 금리변동 위험을 반영한 ‘스트레스 DSR(총부채상환원리금상환비율)’을 시행한다고 밝혔다. 

◇ 스트레스 DSR, 미래 금리상승 위험 고려해 대출한도 설정

스트레스 DSR 제도는 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리상승으로 인해 원리금 상환부담이 상승할 가능성 등을 감안해 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 제도이다. 

스트레스 금리는 과거 5년 중 가장 높았던 수준의 월별 가계대출 가중평균 금리에서 현 시점 금리를 뺀 값이다. 다만 금리 변동기의 과다 또는 과소 추정 경향을 보완하기 위해 일정 수준의 하한(1.5%) 및 상한(3.0%)이 적용된다. 

지난 5년간 최고 금리는 지난해 말 기준 5.64%로, 여기서 현재 예금은행 가계대출 신규취급 가중평균금리(4.82%)를 빼면 0.82%가 나온다. 하지만 이는 금융당국이 정한 하한금리(1.5%)보다 낮기 때문에, 실제로는 하한금리인 1.5%가 스트레스 DSR로 적용된다. 

다만 스트레스 DSR 제도 시행에 따른 충격을 최소화하기 위해, 올해 상반기에는 해당 산식으로 계산된 스트레스 금리의 25%(1.5%×25%=0.38%)만 적용하고 하반기에는 50%(0.75%), 내년부터 100%(1.5%)를 적용하기로 했다. 

◇ 스트레스 DSR 적용 시 주담대 대출한도 얼마나 줄어들까?

DSR 산정 시 0.38%의 스트레스 금리가 추가되면 대출한도는 얼마나 줄어들게 될까? 연소득 5000만원이 차주가 주담대를 받는다면 기존에는 만기 30년, 원리금분할상환 기준 최대 3.3억원을 빌릴 수 있었다. 하지만 스트레스 DSR이 시행되면 변동금리 대출 이용 시 대출한도가 3.15억원으로 1500만원(약 △4.5%)가량 줄어들게 된다. 

혼합형 대출(최초 대출후 5년간 고정금리 대출상품 가정)은  3.2억원(△1000만원, 약 △3%), 주기형 대출(5년 주기로 금리변동 대출상품 가정)은 3.25억원(△500만원, 약 △1.5%)으로 대출한도가 줄어든다. 변동금리보다 차주가 부담하는 금리변동 위험이 상대적으로 낮은 만큼, 대출한도도 덜 줄어드는 셈이다. 물론 개별차주의 상황이 다르므로 구체적인 대출한도는 달라질 수 있다. 

다만 이는 올해 상반기에 주담대를 받을 경우다. 하반기에는 스트레스 금리(1.5%)의 50%인 0.75%, 내년부터는 100%인 1.5%가 적용되기 때문에 대출한도 감소폭은 더욱 커진다. 연소득 5000만원인 차주가 올해 하반기 변동금리로 주담대를 받을 경우 대출한도는 기존(3.3억원) 대비 3000만원(약 △9.1%) 줄어든 3억원으로, 내년에는 5000만원(약 △15.2%) 줄어든 2.8억원으로 축소된다. 주기·혼합형 또한 주담대 대출한도가 6~10%가량 감소할 것으로 예상된다.

◇ 금융당국 규제 강화에 높아진 대출 문턱

금융당국이 스트레스 DSR 제도를 도입한 이유는 기존 DSR 제도의 취약점을 개선하고 가계대출 수요를 억누르기 위해서다. 

DSR은 차주의 상환능력에 따라 대출한도를 정하기 위한 것으로, 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연간소득으로 나누어 산출된다. 하지만 기존 DSR은 대출 취급 시점의 금리로 대출한도를 산정하기 때문에, 대출받은 뒤 금리가 올라 원리금 상환부담이 커질 가능성은 고려하지 못했다. 

만약 지난 2020년 6월 연소득 5000만원인 차주가 30년 만기의 변동금리로 당시 한도(DSR 40%)인 4.25억원을 대출받았다면, 당시 금리(2.43~2.71%)를 기준으로 1년간 월평균 169만원의 원리금을 상환하게 된다. 이 경우 평균 DSR은 40.7% 수준이다.

하지만 금리상승이 시작된 2022년 6월 이후부터는 금리가 4.08~5.30%까지 오르면서 매달 갚아야 할 원리금도 평균 218만원까지 늘어나게 된다. 이 경우 2022년 6월부터 2023년 6월까지 해당 차주의 평균 DSR은 52.2%로 이전보다 11.5%포인트나 상승하게 된다. 

하지만 스트레스 DSR 제도에서는 미래 금리변동 가능성까지 반영해 대출한도를 정하는 만큼, 금리상승으로 인해 불어난 원리금 부담이 차주의 상환능력을 넘어설 위험도 줄어들게 된다. 만약 1.5%의 스트레스 금리를 적용하면 해당 차주의 대출한도는 4.25억원에서 3.5억원으로 줄어들고, 이후 금리가 상승하더라도 평균 DSR은 기존 한도(40%)와 근사한 43%에 그치게 된다.

한편, 금융당국이 스트레스 DSR 적용을 통해 가계부채 리스크를 더욱 엄격하게 관리하기로 하면서 대출 문턱은 더욱 높아질 것으로 예상된다. 금융위는 “실수요 어려움 등을 고려해 증액 없는 자행대환·재약정은 올해 말까지 스트레스 DSR 적용을 유예할 것”이라며 “향후 스트레스 DSR 안착 추이 등을 보아가며, 올해 하반기부터는 은행권 신용대출 및 2금융권 주택담보대출로, 내년에는 DSR이 적용되는 모든 대출로 확대할 예정”이라고 밝혔다.