[이코리아] 윤석열 대통령이 새해 두 번째 업무 보고이자, 민생토론회 자리에서 내 집, 내 재산권에 대해 국민이 선택할 수 있게 하겠다고 강조했다. 공공주택 14만호, 재건축 패스트트랙 등 이번 정부의 대책이 사실상 부동산 경기 부양책이라는 말이 나오는 만큼 시장에서는 긍정적인 반응이 나온다. 다만 미국 기준금리 등 시장환경의 영향을 국내 정책으로 상쇄하는 데는 한계가 있을 것이란 관측도 나온다. 

11일 대통령실에 따르면 윤석열 대통령은 10일 고양시 아람누리에서 주택 분야 민생토론회를 열었다. 국토교통부 업무보고를 겸한 이날 토론회 주제는 '국민이 바라는 주택'이었다. 

윤석열 대통령은 모두 발언에서 "30년 이상 주택은 안전진단 없이 재건축을 하게 하겠다"며 용적률도 500%까지 상향하겠다"고 밝혔다. 

특히 안전진단 면제와 용적률 상향, 공공 이주단지 조성 등을 통해 1기 신도시를 포함한 노후 계획도시 재정비를 임기 내 착공하겠다고 약속했다. 

정부는 올해 공공주택 14만 가구 이상 주택을 공급하기로 했다고 밝혔다. 당초 계획보다 1만 5000 가구 이상 늘어난 물량이다. 부동산 경기 침체로 위축된 주택 공급의 회복 조치로 풀이된다. 또 임대사업자와 다주택자에 대한 징벌적 과세 등 과도한 규제도 철폐할 것을 강조했다. 

국토부는 이날 '내게 맞는 주택공급' 주제로 4가지 주택 대응방안을 발표했다. 

국민의 선택권을 제한하는 재건축 규제를 전면 개선하는 한편 주민 선택에 따라 재건축, 재개발이 시행되도록 재건축은 안전진단 없이 바로 착수하도록 한 패스트트랙을 도입키로 했다. 통상 재건축 기간이 10년 정도 소요되는데, 패스트트랙을 도입하면 3~5년 정도 기간이 단축될 것으로 국토부는 전망했다. 

구체적으로 준공 30년이 지난 노후 아파트는 안전진단 없이 재건축에 착수하도록 했다. 일산과 분당 등 조성된 지 30년가량 지난 1기 신도시에는 재건축 촉진지구가 조성된다. 

재개발은 노후도를 충족하는 주택의 비율 요건을 60%만 충족해도 정비구역 지정을 추진할 수 있도록 착수 요건을 완화했다. 

또 단지형 연립주택 등에 적용되던 세대수 제한 등은 폐지하고, 오피스텔에 금지됐던 발코니 설치는 허용하기로 했다. 아파트보다 선호도가 낮은 주택들의 공급 여건을 개선해, 1인 가구 등 다양한 주택 수요를 충족시키겠다는 것이다. 

정부는 이와 함께 올해 수도권 중심으로 공공 택지 2만 호를 추가 발굴하고 공공주택은 14만 호 이상을 공급할 계획이다. 또한 안정적인 주택 공급을 위해 공적 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증 25조원을 차질 없이 공급하기로 했다. 

미분양 해소를 위해 지방의 준공 후 미분양 주택에 대한 세 부담 경감을 추진하는 내용도 담겼다. 지방 준공후 미분양 주택을 임대주택으로 활용 시 주택건설사업자 원시취득세를 최대 50% 감면하고, 건설업계 자구노력 등을 고려해 준공 후 미분양 주택의 LH매입도 추진한다. 기존 1주택자가 미분양 아파트를 최초 구입시에는 1세대1주택 특례도 적용할 방침이다. 

건설 투자도 대폭 늘리기로 했다. 국토부는 올해 집행관리대상 예산 56조원 중 19조8000억원(35.5%)을 올해 1~3월에 집중 투자할 방침이다. LH와 한국철도공사, 한국도로공사 등 5대 SOC 공공기관의 투자금액(올해 24조6000억 원)도 조기 집행을 추진한다. 

이번 대책에 대해 업계의 반응은 대체적으로 긍정적이다. 다만 넘어야 할 관문도 많다. 우선 재건축 절차를 조정하려면 도시정비법 개정안이 국회를 통과해야 한다. 최근 공사비, 금리 모두 계속 오르고 건설 경기도 악화되면서 정책의 효과가 단기간에 나타나긴 쉽지 않을 거란 전망도 나온다. 

또 이번 대책이 지역별 특성을 고려하지 않은 만큼 세부적인 추가 보완책이 마련돼야 한다는 지적도 제기된다. 

임채우 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 11일 <이코리아>와 한 통화에서 “주택에 대한 정부의 패러다임이 달라졌다고 본다. 현재 주택시장 상황이 그리 좋지 않은데다 주택 공급이 안 되면 피해를 보는 것은 결국 집 없는 서민”이라면서 “수요공급에 의해서 시장공급이 많이 투여되면 주택가격이 안정화되는데 도움이 될 것이기에 긍정적으로 본다”고 말했다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 “2023년 급감한 주택 인허가·착공에 대한 불안 문제를 다독이고 민간부문의 주택공급 감소 위험을 완화하기 위해 공공부문 공급확대에 적극적인 모습”이라며 “수도권보다 지방 미분양 물량이 많은 상황이라 세제혜택을 통한 수요유입이 제한적이긴 하나 전세가격이 오름세를 보이는 지역들은 임대사업 목적(주택수 제외)이나 1세대1주택 특례혜택을 보려는 수요로 인해 미분양 해소에 도움이 될 전망”이라고 말했다. 

함 랩장은 또 도심 내 다양한 주택공급책에 대해 “1~2가구가 밀집한 수도권 역세권 중심으로 사업추진 검토는 증가할 것으로 판단되나 준주택 분양수요 급감과 관련 PF대출 시장 냉각으로 빠른 시장 회복은 제한적일 수 있다”면서 “준주택 주차장 건립 기준 완화 등으로 인한 기반시설 과포화 및 난개발 우려도 주의해야할 필요가 있다“고 전했다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “종전까지 정비사업이 이슈가 되었던 것은, 특히 서울 지역에서는 인허가를 받기라 어려웠기 때문”이라면서 “이 부분을 시장수요와 정책목표(정비사업을 통한 주택공급 확대)에 맞춰 완화한다는 것은 긍정적”이라고 평가했다. 

이어 “다만 재개발의 경우에는, 도심의 모든 노후지역을 아파트(공동주택)로 바꾸는 식의 접근이 맞는지에 대한 논의도 병행되어야 한다”면서 “재개발 요건을 과도하게 완화한다는 것은 주민들이 개발을 원하는 곳은 진행하며 반대 시 정비사업을 추진하지 않겠다는 기존의 원칙, 즉 시장 원리에 상충될 수 있어 유의해야 한다”며 전했다. 

이 연구위원은 또 “재개발 노후도 외 접도율, 밀도 등의 요건까지 개선한다는 취지는 정비사업 추진을 용이하게 하겠다는 의도이나 기존에 접도율 등의 문제로 지자체 승인을 받지 못했던 사업예정지들은 이 부분을 얼마만큼 완화할지에 대해서 충분한 논의가 필요하다”면서 “도시계획심의에서 종종 나오는 사안인데 생각보다 이슈가 크다”라고 말했다. 

또 현재 미국 기준금리라는 외부변수의 영향, 종전의 저금리기조가 고금리로 바뀐 시장 환경의 영향을 국내 정책으로 상쇄하는 것이 쉽진 않을 것이라고 덧붙였다.