[이코리아] 내년부터 15억원 초과 아파트도 무주택자와 1주택자는 주택담보대출을 통해 구매가 가능해진다. 또 중도금 대출 보증 기준도 12억원으로 상향된다. 다음 달 중 규제지역 추가 해제도 검토한다. 최근 연이은 금리 인상에 ‘레고랜드’발 PF 부실화로 부동산 시장의 경착륙이 우려되면서 정부가 최우선적인 규제완화 방안을 추린 것으로 풀이된다. 

국토교통부는 27일 대통령 주재 제11차 비상경제민생회의에서 이 같은 거래 정상화 방안을 발표했다. 

우선 투기·투기과열지구에서 15억원 초과 아파트에 대해서도 주택담보대출을 허용한다. 2023년 초 이와 같은 규제가 전면 해제돼 사실상 규제지역으로 묶인 서울 강남권과 한강변 등 수도권 고가주택의 여신규제 허들이 제거될 계획이다. 정부는 ‘은행업감독규정’ 개정 등을 거쳐 내년 초 시행을 준비할 예정이다. 

주택담보대출비율(LTV) 규제도 완화된다. 현재는 규제지역 내에서 주택 가격에 따라 LTV가 20~50%로 차등 적용되지만, 앞으로는 가격에 무관하게 일괄 50%로 단일화된다. 단, 다주택자는 현행 0%를 유지한다. 비규제지역은 무주택자 및 1주택자 70%, 다주택자 60%를 유지한다.

중도금 대출 보증 또한 확대한다. HUG(주택도시보증공사)와 주택금융공사는 현재 분양가 9억 이하 주택에만 중도금 대출 보증을 진행하고 있다. 각 공사의 규칙을 개정해 12억원 이하 주택까지 확대할 계획이다. 또 투기과열지구에서 청약에 당첨된 1주택자의 경우, 기존 집을 팔아야 하는 기한을 반년에서 2년으로 연장해주기로 했다.

오는 11월엔 규제지역도 추가 해제될 전망이다. 지난달 지방 대부분 지역과 경기도 외곽의 규제를 해제한 데 이어 남은 수도권·세종 등에서 더 풀겠다는 것. 

정부는 11월 중 규제지역을 추가 해제하기 위한 주거정책심의위원회를 개최할 예정이다. 현재 규제지역은 투기과열지구 39곳, 조정대상지역 60곳 등이 지정돼 있다. 이와 함께 공급 대책에도 속도를 내기 위해 재건축 안전진단 개선방안도 연내 발표한다는 계획이다.

전문가들은 시장의 연착륙을 유도하려는 정부의 시도라는 측면에서 긍정적으로 평가하고 있다. 하지만 이번 규제완화로 부동산 시장이 되살아나기에는 한계가 있다는 의견이 지배적이다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 28일 <이코리아>와의 통화에서 “침체기엔 세제, 대출, 청약 규제 등으로 투기수요를 더 이상 제한할 필요가 없는데다 중복 규제로 인해 실수요마저 거래를 외면하자 집을 사고파는 구매층의 부담을 낮추겠다는 정부 의지가 담긴 조치”라고 평가했다. 

이어 “주택거래의 인위적 활성화나 고가주택의 규제완화라기 보다는 주택시장의 후방산업에까지 영향을 주고 있는 아파트 입주적체 문제와 냉각된 시장에서 집을 갈아타며 겪게 되는 실수요자의 자금난과 세금부담을 낮추려는 정책으로 해석된다”면서 “이로 인한 집값 재 불안 가능성은 제한적일 것으로 판단된다”고 말했다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “LTV 완화 자체는 긍정적이고, 50%라는 수준도 대출을 실시한 금융기관의 입장에서는 위험이 높은 것이 아니다”라면서도 “DSR도 여전한데다 이정도로 시장에 큰 영향을 미칠지는 확신하기 어렵다. 때문에 정부가 시장상황을 판단하면서 추가조치를 할 것을 기대해본다”고 평가했다. 

김병기 리얼투데이 리서치팀장은 “서울의 경우 9억 이상의 주택이 많은 만큼 중도금 12억 완화책으로 분양시장에 조금 숨통이 트일 것 같다”면서 “하지만 15억을 초과하는 주택을 구매하려는 층은 소수라 효과는 국지적일 것이다. 고소득층, 자산가들에게 집을 더 살 수 있는 기회를 주는 ‘특혜성’ 대책이 될 수도 있다”고 말했다. 

이어 “LTV를 다소 완화하더라도 DSR규제가 상존해 있고, 주택담보대출 금리가 5~7%에 집값도 하락하고 있어 LTV완화에 따른 실수요자의 시장 진입은 제한적일 것이다. 부동산 시장을 활성화시키려면 9억 미만의 주택에 대해서도 LTV와 DSR을 완화하고 세금 정책도 손을 봐야할 것”이라고 전했다.