[이코리아] 윤석열 정부의 첫 부동산 대책이 발표됐다. 핵심은 시장의 불안을 잠재우고 주택 공급을 늘리기 위한 분양가 상한제 합리화 방안  등이다. <이코리아>는 새정부 부동산 대책의 실효성을 따져봤다. 

◇분양가 상한제, 종부세 완화 등이 부동산 대책 핵심

21일 정부가 발표한 ‘임대차시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제’의 주요 내용은 임대주택 공급확대를 위한 민간임대사업자 양도세·종부세 지원, 분양가상한제 거주의무 및 공사비 인상기준 완화, 종부세 완화 등이다. 

우선 임차인 부담 경감 방안으로 임대료를 자발적으로 5% 넘지 않게 올리는 집주인에게는 양도세 등 비과세 혜택 자격을 2년 모두 인정해주기로 했다. 기존에는 거주 요건 2년 중에 1년만 인정했다. 9억 원 이하 1주택자였던 요건도, 1주택 전환 계획이 있는 다주택자로 확대했다. 

계약갱신을 앞둔 임차인에게는 대출과 세제를 지원키로 했다. 연봉 5000만원을 넘지 않는 무주택자 수도권에 전세를 얻을 때는 보증금 4억5000만원까지는 대출한도를 1억8000만원으로 확대키로 했다. 확대된 한도는 주택도시기금 계획 변경을 거쳐, 8월 1일부터 적용된다. 

연봉 7000만원 이하인 무주택자를 위해 월세 지원도 강화되는데, 이들이 연간 내는 월세, 전세자금 대출, 월세 보증금 대출에 대한 소득공제 한도도 늘리기로 했다. 

이에 하반기, 무주택 세대주가 부담하는 월세액에 대해 연 750만원 한도로 총급여 7000만원 이하 12%, 5500만원 이하 15%로 월세 세액공제율을 높일 예정이다. 더불어 전세금·월세보증금 대출 원리금 상환액 소득공제를 확대해 전세 및 월세보증금 대출 원리금 상환액에 대해 연 400만원 한도로 40% 소득공제를 실시할 계획이다. 

정부는 1년 뒤인 내년 8월 이후에 계약이 만료되는 임차인에 대해선 전세시장 등을 고려해 추가 지원 여부를 결정하기로 했다. 

◇전문가, “8월 전·월세 폭등 우려 제한적”

전문가들은 일단 시장의 임대차 물량 확보에 도움을 줄 것으로 봤다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 21일 <이코리아>와의 통화에서 “여소야대 속 모법 개정 없이 시행령 개정을 통해 움직일 수 있는 가용 정책카드를 총동원해 기민하게 대책을 준비한 점은 긍정적”이라며 “빠른 월세화에 대비해 월세세액공제 비율을 확대하고 갱신만료 임차인의 전세대출 지원을 강화하는 금융대책을 통해 세입자 부담을 낮추려는 전략은 단기임대차 지원정책으로 적합하다고 본다”고 말했다. 

함 빅데이터랩장은 “다만 상생임대인 양도세 특례를 다주택자에게 확대하더라도 세제혜택이 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제 등으로 제한되며 다주택자가 실질적 혜택을 체감하기 제한적”이라며 “다주택자를 임대인으로 변환시키기 위해 아파트 매입임대사업자 세제혜택 유인을 재 고려해 볼 필요가 있다”고 지적했다. 

이어 “주담대 대출 시 실거주 요건이 폐지되며 연립·다세대 주택의 깡통전세의 리스크가 세입자로 전이되는 국지성도 일부 열려 있으니 제도 완화 이후 해당 시장 관련 모니터링이 필요하다”고 전했다. 

오는 8월 계약갱신청구권 만료 시점이 도래하지만 일각에서 우려하는 전셋값 폭등으로 이어지지는 않을 것이라는 게 대체적인 전문가들의 반응이다. 

임병철 부동산R114 리서치팀장은 "오는 8월 계약갱신청구권 만료 시점이 도래하면서 전셋값 상승에 대한 우려가 커지고 있지만 계약갱신청구권을 분산 사용했고, 서울의 경우 공급 감소로 전월세 물건이 부족한 상황에서 수요가 경기, 인천으로 이동할 가능성이 있어 전셋값 폭등으로 이어지지는 않을 것으로 보인다"고 평가했다. 

이어  “임대차3법을 단기간 내 손볼 수 없는 상황에서 집주인에게 실 거주 요건을 완화하고 정책적 전세자금 대출 지원 확대와 공제율을 높여 다중가격으로 인한 세입자의 부담을 조금이나마 덜 수 있은 것으로 기대된다”면서 “주담대 이용 시 전입요건을 완화하고 분상제 대상 아파트 의무거주 시점을 매도 전으로 늦춰 전월세 물량 확대를 유도하는 점 또한 유통 매물을 확대하는데 일조할 것으로 예상된다”고 말했다. 

이날 정부는 그간 경직적 운영으로 현장의 개선 요구가 높았던 '분양가 상한제'와 '주택도시보증공사(HUG) 고분양가 심사제도'도 개선하겠다고 했다. 

분양가 상한제의 경우 ▲정비사업 추진 시 소요되는 필수 비용(주거이전비, 이주비에 대한 금융비 등)을 분양가에 반영하고, ▲자재값 상승으로 인한 공급애로를 해소하며 ▲분양가 심사절차 합리화 및 투명성을 제고하는 방향으로 개선해 주택공급 촉진을 유도하고자 한다. 

이를 위해 정부는 7~8월 중 공동주택 분양가 규칙(시행규칙) 개정을 목표로, 입법예고와 규제 심사 등에 즉시 착수하기로 했다. 대상은 개정 규칙 시행 전까지 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 모든 사업장이다. 민간택지 택지비 검증위원회 신설 등 감정평가 관련 개선을 위해 부동산원 내규 개정에 즉시 착수하여 6월 내 개정 완료할 예정이다. 

정부는 분양가 상한제 관련 현장에서 제기한 애로 사항 중 합리적으로 반영 가능한 상항은 이번에 최대한 반영했다고 밝히며, 불필요한 분양 지연 방지를 위해 추가 개선은 이뤄지지 않을 예정이다. 분양가 상한제와 별도로 주택도시보증공사(HUG)가 관장하고 있는 고분양가 심사제도 역시 자재비 탄력 반영, 심시기준 합리화 등을 추진할 계획이다. 

함 빅데이터랩장은 "이번 대책으로 공공 택지지구와 도심 민간 정비 사업지 간 분양가 간극이 심화할 수 있다"며 "청약가점이 높거나 청약저축, 주택청약종합저축 납입액이 높은 무주택자는 수도권 공공택지 청약에 몰리고 상대적으로 분양대금 마련에 자신감이 있는 청약 대기자는 도심의 민간 알짜 정비 사업지로 몰리는 이원화 현상이 생길 것"이라고 전망했다.

임 팀장은 "분양가 상승폭이 건설사 체감할 수 있는 수준에 따라 공급의 탄력도가 달라질 수 있다. 아울러 분양가격 상승 수준에 따라 청약을 기다리는 대기 수요가 이탈할 가능성도 있다"며 "무엇보다 주택시장의 안정을 위해서는 250만호 공급에 대한 구체적인 계획을 조속히 발표함과 동시에 주택 공급을 늘린다는 지속적인 시그널도 필요하다"고 전했다. 

장문준 KB증권 연구원은 “지연 양상이 이어지던 재개발·재건축 분양이 오는 3분기 중반부터는 재개될 수 있을 것으로 기대한다”면서 “규제완화와 공급 증가에 대한 현 정부의 기조가 점차 뚜렷해지고 있다는 판단”이라고 밝혔다. 

이어 “6월 말 투기과열지구와 조정대상 지역 등 규제지역 재검토, 7~8월 중 250만 가구+α 주택공급 계획 발표 등이 이어질 예정”이라면서 “정부의 정책 방향성을 볼 때, 그간 지연 일변도였던 재개발·재건축 사업이 올 하반기부터는 본격적인 분양 증가로 이어질 가능성이 높아졌다고 판단되는 바 대형건설사의 중장기 시장점유율 증가도 기대된다”고 덧붙였다.