[이코리아] 정부가 ‘똘똘한 한 채’에 집중되고 있는 수요를 억제하고 집값을 안정화시키기 위한 대책을 제시했다.

4일 기획재정부와 국토교통부에 따르면, 정부는 서울 25개구 등 총 43곳의 청약조정대상지역에서 1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 요건을 ‘실거주 2년 이상’에서 ‘3년 이상’으로 강화하는 방안을 검토 중이다. 또한 청약조정대상지역 내 1가구 2주택자에 대한 양도세 면제 조건도 ‘3년 내 종전 주택 처분’에서 ‘2년 내’로 줄이는 방안이 추진되고 있다.

이번 조치는 다주택자 규제와 임대사업 세제혜택 축소 등으로 인해 강남권의 ‘똘똘한 한 채’에 집중되고 있는 투기수요를 억제하기 위한 방편으로 풀이된다. 지난해 문재인 정부는 다주택자에 대한 양도세 중과, 양도세 비과세 기준에 실거주요건 추가 등의 조치가 포함된 8·2 부동산대책을 발표한 바 있다. 과도한 양도차익을 기대하는 다주택자 및 갭투자자를 겨냥해 부동산시장을 정상화시키겠다는 의도였다.

하지만 다주택자 규제가 강화되자 부동산시장에서는 기존 보유주택을 정리하고 강남 등 서울 핵심 지역에 가격상승이 기대되는 주택 한 채에 자금을 집중시키는 투자자들이 늘어나게 됐다. 덕분에 올해 서울 부동산 가격은 정부 기대와는 달리 지속적인 상승세를 보이며 지방과의 격차는 더욱 커졌다. 투기수요를 잡기 위한 정부대책이 오히려 서울 집값 상승을 견인하게 된 셈이다.

문재인 정부의 이번 양도세 비과세 요건 강화는 8·2 부동산대책 이후 ‘똘똘한 한 채’에 몰리고 있는 부동산 투기수요를 겨냥한 핀셋 조치로 풀이된다. 특히 정부·여당은 부동산시장 안정을 위해서는 결국 보유세 인상이 필수적이라는 판단 아래 종합부동산세 개편방향을 논의 중이다. 종부세 인상은 다주택자뿐만 아니라 9억원 이상의 고가 주택을 보유한 1주택자의 세금 부담도 강화할 수 있는 카드다. 단, 종부세 카드는 국회 동의를 거쳐야 하는 사안으로, 정부의 후속 부동산대책에 포함되지는 않을 것으로 예상된다.

하지만 일각에서는 정부 대책의 실효성에 의구심이 제기되고 있다. 양도세 비과세 요건 강화 등 현재 정부가 검토 중인 대책은 투기수요보다 실수요자에 대한 부담을 가중시키게 된다는 것. 전문가들은 실수요층이 몰려있는 1주택자 및 일시적 2주택자에 대한 규제가 강화될 경우, 이직 및 자녀교육 문제로 이사를 준비 중인 실수요층이 곤란을 겪을 수 있다고 지적하고 있다.

정부 대책이 단기적인 효과를 내기는 어렵다는 분석도 제기된다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “정부의 1주택자에 대한 과세 강화 방안이 시행되면 집값 폭등 시기를 틈탄 단타 갭투자나 똘똘한 한 채에 대한 수요는 다소 조정될 수는 있을 것”이라면서도 “이미 부동산 시장 전반적으로 집값 상승에 대한 기대 심리가 커져 있는 상태에서 1주택자에 대한 세제 강화로 시장 열기를 식히기는 쉽지 않아 보인다”고 전망했다.

박 위원은 지난달 31일 CBS 라디오 ‘ 시사자키 정관용입니다’에서도 “정부 발표가 나오면 시장이 잠시 주춤하다가 다시 오르는 현상이 반복되면서 일종의 학습효과가 생겼다”며 “집값 상승에 대한 메시지가 언론을 통해 피드백이 되다보니 일종의 자기실현적 예언 상태에 빠진 것으로 보인다”고 주장한 바 있다. 부동산 시장 과열의 심리적 요인이 사라지지 않는 한 눈에 띠는 효과를 기대하기는 어렵다는 것. 박 위원은 “정책은 좀 누적이 돼야 효과가 발휘하는 구조”라며 “계속해서 정부가 신호를 보내고 있는 건데 그게 어느 정도 먹히려고 하면 시간이 좀 필요하다”고 덧붙였다.

한편 정부는 서울 집값 상승 원인이 공급 부족에 있다는 지적을 고려해 그린벨트 해제 및 주택 공급 확대 등의 방안도 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 장하성 청와대 정책실장 또한 3일 JTBC ‘뉴스룸’과의 인터뷰에서 “이제부터는 정확히 투기와 실수요를 구분할 수 있게 돼 실수요자들이 필요로 하는 곳에 주택공급을 늘리는 방안을 고려하고 있다”고 밝혔다. 공급 확대와 수요 억제라는 투트랙 전략을 검토 중인 정부의 후속 부동산 대책이 부동산 시장의 '서울 불패' 신화를 깨뜨릴 수 있을지 귀추가 주목된다.