[이코리아] 위례 2차 호반써밋 4년 임대 아파트가 조기매각 통보로 갈등을 빚고 있다. 갈등의 핵심은 분양가다. 입주민들은 매각이 임대개시 9개월 만에 협의 없이 결정된 데다 분양가가 과도하다며 반발하고 있다. 반면 호반산업은 법적으로 문제가 없다는 입장이다.
<이코리아>는 호반산업이 제시한 분양가가 적정한지 부동산 전문가들의 의견을 들어봤다.
경기 하남시 학암동에 위치한 위례 2차 호반써밋은 민간임대특별법상 4년 단기임대주택으로 임대의무기간 4년 이후 양도가 가능한 민간임대아파트다. 2018년 2월에 4년 단기 임대로 전환됐고, 2021년 2월에 드디어 최초 입주가 시작됐다. 해당 단지는 조기 매각 의무가 없으며, 임차인에게 우선 분양권이 없다.
해당단지의 입주예정자협의회는 주택가격 상승 우려로 2019년 하반기 입주 전부터 지속적으로 조기 분양전환을 요청해 왔다. 당시에는 이 아파트를 임대 운영하는 호반산업 측도 조기매각은 불가능하다며 수차례 통지했다.
상황이 바뀌게 된 건 정부가 2020년 7·10대책으로 4년 단기임대주택과 아파트 임대사업자 제도를 폐지하면서다. 또 사업주가 임대공급을 계획할 때와 달리 종합부동산세가 대폭 인상되면서 호반산업이 조기매각에 적극 나서게 된 것으로 풀이된다.
사측에 따르면 최초 사업 계획 시 종부세는 공시지가 7억원 기준으로 연간 77억원이 예상됐다. 4년 임대 시 약 307억원이다. 하지만 2021년 공시지가가 101타입은 8.51억원, 109타입은 9.2억원 등 상향돼 지난해에만 총 402억원의 종부세가 부과됐다. 종부세가 매년 10~20% 인상이 예상되는 가운데 종부세만 4년간 2,000억 이상 예상된다는 것이다. 이는 호반산업이 사업계획 시 예상한 307억의 6.5배 규모에 해당된다.
사측은 수차례 시장조사를 진행하면서 임차인(조기분양대책위원회)과도 여러 공청회 등을 통해 의견을 청취해 책정했다고 주장했다. 사측에 따르면 임대 개시 9개월여 만인 지난해 11월 26일 주변 시세의 약 80% 수준으로 최종 공고했다.
하지만 이 아파트 비상대책위원회 측은 대출규제까지 강화된 상황에서 수억 원을 단기간에 준비하기엔 분양가가 너무 높다며 거세게 반발하고 있다. 분양가는 최소 12억900만원에서 19억3000만원으로, 입주 당시 입주민들이 낸 임대보증금은 6억원~9억9000만원이다.
비대위 측에 따르면 안내문의 내용은 조기분양을 위해서 전체 금액 12~19억 이상이 필요하며 안내문을 받은 지 10일 뒤인 12월 10일까지 6~10억 계약금 준비하고 4월 14일까지 모든 잔금 5~9억을 마련하고 명의 이전 완료하라는 조건이다.
또 호반산업이 대표성 없는 일부 입주민들이 자칭한 ‘조기분양추진위원회’와 비밀의 방(폐쇄톡방)에서 협상 후 엘리베이터에 기습 조기매각 공문을 부쳤다는 것이다.
호반써밋 비대위 관계자는 “임차인들에게 주택 매수 자금을 마련할 충분한 일정 및 기간 협의도 하지 않았으며, 주변시세 2배인 매각 금액의 정확한 산정 근거도 알려주지 않은 상태에서 계약 진행을 강행했다”고 주장했다.
그러면서 “입주자들마다 사정이 다르니 대화를 통해 상황에 맞는 협상절차 진행과 소유권 이전시기 전면 재검토가 필요하다. 또 호반산업 측에 적정한 분양가 제시를 요구한다”고 말했다.
이와 관련해 호반산업 측은 법적 문제가 없고, 기존 입주민의 4년 거주도 보장된다는 입장이다. 회사측 관계자는 “이번 조기 매각은 초기 입주민들의 요청에 따라 적법한 기준과 절차에 따라 시세의 약 80% 수준에서 이루어졌다”고 강조했다. 또한 일부 임차인들이 강조하는 분양가 비교는 북위례의 일반 분양아파트로 7년 전매제한 단지들이어서 비교 대상이 되기 어렵다는 설명이다.
사측에 따르면 해당 단지는 북위례 지역에 속하나, 북위례는 거래되는 물량이 없다. 2021년 1분기부터 남위례 지역의 시세가 3.3㎡당 4,000만원 이상으로 조사됐고, 3.3㎡당 3,000만원 수준으로 책정했다는 것이다.
관계자는 “일부 입주민들이 임대보증금+6억 수준, 10억이라고 강조하는 것은 147㎡ 10가구로 보인다”면서 “현재 입주민들의 4년 거주는 보장된다”고 말했다.
또 현재 조기 매각을 원했던 입주민은 약 35%이며, 나머지는 반대 입주민인데, 한쪽 주장을 받아들이니 나머지가 반발하고 있다는 것이다.
사측 관계자는 “해당 단지 인근의 부동산과 자체 조사 결과에 의하면, 조기 매각에 반대하는 민원인 대다수가 명의변경을 진행한 세대고, 임대보증금 외의 금전거래가 있는 것으로 파악되고 있다”고 주장했다.
그러면서 “이번 조기 매각과 관련해서 회사도 당초 의도와는 달리 입주민 내부에서 상반된 주장과 민원이 발생해 난처한 상황”이라고 덧붙였다. 이번 분쟁과 관련해 부동산 전문가들의 의견은 어떨까.
경제정의실천시민연합은 18일 <이코리아>와의 통화에서 "애초에 무주택서민을 위해 공급한 임대주택인만큼 위례신도시의 공공성에 전혀 맞지 않다. 호반산업 입장에서는 일정기간 임대수익도 발생했을 거다. 또 호반 측은 시세대로 땅을 사지 않았는데 이제 와서 시세대로 분양전환을 하겠다는 것은 말이 안 된다"고 지적했다.
그러면서 "LH공사가 솔선수범해야 되는데, LH도 10년 주택의 분양전환가격을 최초 주택가격이 아닌 시세 기준 감정가로 전환하겠다고 했다. 호반 입장에서는 공기업도 저렇게 파는데 민간업체는 왜 안 되냐고 반박할 만 하다"고 꼬집으면서 "입주자를 모집할 때 호반측이 시공한 건설원가 기준으로 공급하는 게 맞다"고 말했다.
익명을 요구한 부동산업계 관계자 A는 “박근혜 정부의 뉴스테이 정책의 최대 단점이 도출된 사례”라고 말했다. 뉴스테이는 박근혜 정부 시절 만든 최대 8년까지 거주할 수 있는 기업형 임대아파트다.
A 관계자는 “박근혜 정부 당시 건설경기가 좋지 않았다. 그래서 뉴스테이로 건설사들을 밀어주기로 한 것”이라면서 “뉴스테이 덕에 건설사들은 임대 보증금으로 공사비용 및 기타 비용을 전부 충당할 수 있었다. 민간건설사 입장에서는 뉴스테이 정책으로 사실상 거저 수익을 얻을 수 있었던 셈”이라는 평가다.
이어 “공공택지임에도 분양가상한제를 심의 받는 제도가 없다. 법적이든 제도적이든 사실상 임차인을 보호할 수 있는 규정이 없는 상황”이라면서 “건설사가 특정고객들만 상대해야 된다면 매각 단가를 낮출 수도 있겠지만 이 사례는 임차인들의 우선분양권도 없다. 즉, 건설사 입장에서는 불특정 다수 고객의 확보가 가능해졌으며, 시세에 맞춰 매각단가를 설정해도 분명히 찾는 사람이 있을 것”이라고 말했다.
A 관계자는 “건설사들이 뉴스테이를 분양하면서 마치 우선권을 주는 것처럼 홍보한 곳이 많았지만 실제로는 우선권도 안 쥐어주고 분양가도 비싼 경우가 많았다”면서 “뉴스테이 물량은 앞으로도 부작용이 있을 것”이라고 전망했다.
임채우 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 “민간임대주택은 이런 논란이 항상 있을 수 있다. 감정평가사의 평가 역시 입주자와 임대인 모두 만족시키기 어렵다”고 말했다.
또 이번 문제는 정부의 일관성 없는 부동산 정책의 부작용 중 하나라고 지적했다. 임 전문위원은 "위례 호반써밋의 경우 지난해 준공이라 종부세의 혜택도 못 받는다. 기업도 마진이 있어야 사업이 되는 건데 배보다 배꼽이 훨씬 큰 경우다. 임대업자의 종부세 일시적 면제같은 예외규정이 있었다면 이런 문제가 생기지 않았을 것"이라고 지적했다.
이어 "민간임대주택의 취지 자체는 좋다. 하지만 다주택자들이 틈새시장으로 매입에 이용된 사례도 있는 만큼 전반적인 제도 손질이 필요할 것"이라면서 “건설사가 민간임대주택을 공급할 때 확정 분양가를 정해놓으면 서로 간 리스크가 줄일 수 있다. 또 향후 분양가를 가까운 반경 신축건물의 시세의 80%로 정하는 등 기준을 확실하게 세울 필요가 있다”고 설명했다.
호반산업도 시세의 80%라는 이 기준을 따른 것으로 보인다. 하지만 입주민의 입장에서는 받아들이기 어려운 점도 분명히 있다. 특히 주택 매수 자금을 마련할 충분한 시간을 주지 않는다는 항의는 일리가 있다. 종부세 부담을 덜기 위한 호반산업의 조기 매각 결정이 입주민들에게 시한에 쫓기게 한 측면이 있기 때문이다. 더욱이 금융권의 주택자금 대출이 축소, 제한된 상황도 입주민들에겐 불리하다.
호반산업의 입장에서는 입주민들의 의견이 둘로 나눠진 상황이어서 문제 해결에 어려움이 더 크다. 갈등을 풀 조정자가 필요한 상황인 것이다. 그리고 조정자는 하남시가 지역구인 더불어민주당 최종윤 의원이다.
최 의원은 지난달 하남시청과의 당정협의회에서 “위례호반 조기분양전환 및 분양가 논란에 따라 지속적인 민원이 제기돼왔다. 전체 주민의사를 대표할 수 있는 임차인대표회의가 구성되면, 조기매각과 관련한 세부 사항들을 임차인들과 협의할 수 있는 논의의 장을 조속히 마련하기로 했다”고 밝힌 바 있다.
그렇다면 진행 상황은 어떨까. 최종윤 의원실 관계자는 17일 <이코리아>와의 통화에서 “위례호반 사안과 관련해 지난주 최종윤 의원과 아파트 주민들과 간담회를 가졌다. 여기서 수렴한 의견을 바탕으로 정책팀에서 갈등 해소 방안을 살펴보고 있다"라고 전했다.