주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 규제 실효성에 대한 논란이 격화되고 있다. 일각에서는 분양보증 시장을 독점한 HUG가 무소불위의 권력을 휘두르고 있다는 강한 비판까지 제기되는 가운데, 여전히 거품낀 분양가를 정상 수준으로 되돌리기 위해서는 깐깐한 분양가 규제가 필요하다는 목소리도 나온다.

HUG는 지난 6일 ‘고분양가 사업장 심사기준’ 변경안을 발표했다. 핵심은 고분양가 관리지역에서 주변 분양가 대비 110%를 넘지 못하도록 했던 기존 규제를 100~105%로 하향 조정하는 것이다. 평균 분양가 산정방식 또한 ‘산술평균+가중평균’에서 ‘가중평균’으로 변경해, 비인기 주택형 분양가를 저렴하게 책정해 전체 분양가를 낮추는 ‘꼼수’도 방지했다.

HUG는 “기존 심사기준이 주택가격이 급등하는 기간에는 고분양가 관리에 효과가 있었으나, 최근과 같은 안정기에는 다소 한계가 있다고 보고 이를 개선하기 위해 기준을 변경한 것"이라며 "이번 조치로 '1년초과 분양기준' 및 '준공기준'의 경우 분양가 수준이 현행 보다 다소 하향 조정되는 효과가 예상됨에 따라, HUG 보증리스크와 주택시장을 보다 안정적으로 관리할 수 있을 것"이라고 심사기준 변경 취지를 설명했다.

◇ HUG 규제 강화, 주택공급 감소 우려도

일각에서는 HUG의 이번 조치가 집값 안정이라는 효과도 없으면서 공급량만 줄이는 악수라고 비판하고 있다. HUG의 분양가 규제 강화로 건설사와 조합 수익이 줄어들면서 재건축 시도가 연기되고, 장기적으로 공급물량이 감소할 가능성이 있다는 것. 공급물량이 줄어든다면 집값이 다시 상승해 HUG의 분양가 규제 강화 취지와는 상반된 결과로 이어질 수 있다.

하나금융투자 채상욱 연구원은 이번 조치에 대해 “HUG의 고분양가 산정기준이 새롭게 제시되면서 신규 분양주택의 분양가격이 실질적인 상한제, 과하게 적용할 경우 오히려 분양가가 종전대비 낮아질 가능성이 생겼다”며 “중장기적으로 재건축 ·재개발의 속도 둔화도 가능한 시나리오”라고 설명했다.

또한, 신규 분양가가 1년 전 분양가의 100% 수준으로 제한되면 ‘로또분양’ 논란으로 청약시장만 과열된다는 지적도 나온다. 시세와 분양가 간 격차가 벌어질수록 청약만 당첨되면 수억원의 프리미엄이 보장되기 때문. 주택담보대출 규제가 강화된 상황에서 분양가 규제가 강화될 경우 고가의 아파트 구매가 가능한 ‘현금부자’들에게만 혜택이 돌아갈 가능성도 있다.

집값 안정을 위해서는 오히려 HUG가 독점한 분양보증 시장에 경쟁체제를 도입해야 한다는 주장도 제기된다. 실제 공정거래위원회는 지난 2017년 ”주택도시보증공사의 독점이윤 획득에 따라 보증료 상승 및 그로 인한 주택 분양가격의 상승으로 이어지고 있다“며 오는 2020년까지 주택분양보증 업무 수행기관을 추가 지정하도록 했다. 하지만 국토부에서는 아직 구체적인 계획안이 나오지 않은 상태다.

◇ 시민단체 "분양가 거품 여전, 규제 강화해야"

반면 여전히 거품낀 분양가를 정상화하기 위해 규제 강화는 필요한 조치라는 지적도 나온다. 경제정의실천시민연합은 지난달 2일 기자회견을 열고 최근 공급된 북위례 3개 단지의 분양원가 분석 결과를 발표하며, 간접비 부풀리기 등을 통해 약 총 4100억원(전용면적 130㎡ 기준 세대당 2억원)의 거품이 소비자에게 전가됐다고 주장했다. 분양가를 저렴하게 책정한 뒤 발코니 확장이나 유상 옵션 등을 통해 가격을 올리는 건설사들의 꼼수가 여전한 상황인 만큼, 분양가 심사 및 규제 강화를 위해 목소리를 높일 필요가 있다는 것.

HUG의 이번 조치가 주택시장에 미치는 영향은 미미할 것이란 의견도 제기된다. 이미 주택가격이 많이 오른 상태라 분양가 견제 효과가 크지 않은 데다, 5%p 수준의 규제 강화 때문에 공급물량이 감소할 것이라고 예측하기에는 무리가 있다는 것.

새로운 고분양가 심사기준을 두고 찬반 양론이 맞서는 가운데 HUG의 분양가 통제가 집값 안정이라는 결과로 이어질 수 있을지 주목된다.