서울 시내 아파트의 모습. 사진=뉴시스
서울 시내 아파트의 모습. 사진=뉴시스

[이코리아]지난달 10일 적용된 양도소득세 중과 한시 배제 조치가 맥을 못 추고 있다. 양도세 유예가 부동산 매매 거래 활성화 및 시장 정상화로 이어질 것이라는 정부의 기대와는 달리 매수 수요자의 관망세가 짙어지면서 매물만 늘어나는 비대칭 시장구도를 형성하고 있는 것이다.  

13일 한국부동산원에 따르면 6월 첫째주 서울 아파트 매매수급지수는 지난주보다 0.8포인트하락한 89.4를 기록했다. 매매수급지수는 매수심리 지표를 나타내는 지표로, 통산 100보다 낮으면 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 걸 의미한다.

지난 5월 10일 다주택자의 양도세 중과 유예가 본격 시행된 이후 서울은 매매수급지수가 계속 내리막길이다. 5월 둘째주 91.0을 시작으로 셋째주 90.8, 넷째주 90.6, 다섯째주 90.2로 5주 연속 하락하며 90이하로 떨어졌다. 권역별로는 서울 서북권이 83.3, 서울 동남권은 94.9를 나타내 다소 차이를 드러냈다.

실제로 서울 아파트 매매 매물은 늘었다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 지난 10일 기준 서울 아파트 매매 매물은 6만3257건으로 집계됐다. 이는 다주택자의 양도세 중과조치 유예를 발표한 한 달 전(5만6568건)과 비교해 11.8% 늘어난 수준이다. 실제 양도세 중과조치 유예 발표 이후 시장 매물은 늘고 있는 분위기다. 하지만 매수심리가 바닥으로 떨어지면서 매수세는 붙지 않는 비대칭 시장 구도가 이어지고 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 이달 13일까지 서울의 부동산 거래현황(계약일 기준)은 196건에 불과할 정도로 거래가 절벽인 상황이다. 6월 들어 강남구와 종로구에서는 단 한 건의 거래도 이뤄지지 않았다. 용산구, 송파구, 광진구, 금천구, 마포구,성동구 등은 한 건만 간신히 거래완료된 상황이다. 

이번 양도세 중과 유예 정책은 한시적이지만 이번 조치로 2년 이상 집을 보유한 다주택자에게도 양도차익에 따른 기본세율이 적용되고, 3년 이상 보유한 주택을 매도한다면 장기보유 특별공제까지 받게 된다. 당초 윤석열 정부 출범 당일 시행된 1호 부동산 정책이라는 상징성과 함께 부동산 거래 활성화와 가격 안정이 기대됐지만 실행 한 달이 지난 지금 정책의 실효성에 대해 물음표가 늘고 있다. 

매물이 늘지만 매수심리가 꺾인 배경으로는 기준금리 인상으로 대출금리가 함께 오르면서 집을 사려는 사람들이 일단 지켜보는 추세인 것으로 풀이된다. 

통상 주택 구입은 대출을 끼고 하는 만큼 DSR(총부채원리금상환비율) 규제로 대출 한도가 제한된 상황에서 보유한 자산으로는 매수가 불가하다는 것도 시장 분위기다. 올해부터 총대출액 2억원을 초과하는 대출자에게 개인별 DSR 규제가 1금융권은 40%, 제2금융권은 50%로 적용 중이다. 여기에 다음 달부터는 개인별 DSR 규제 대상이 총대출액 1억원 초과 대출자로 확대될 예정이다. 매물이 나오더라도 거래 시장은 여전히 얼어붙을 수밖에 없는 실정이다.

업계에서는 다주택자 양도세 중과 완화는 ▲일시적 2주택 비과세 요건 완화(1→2년)와 세대원 전입요건 삭제, ▲다주택을 해소한 1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 재기산 폐지, ▲다주택자 양도세 중과 등으로 시중의 주택 유통 매물은 증가할 것으로 전망하고 있다. 

하지만 확대된 매물의 소화가 제한적일 수 있다는 의견이다. 일시적 2주택자 취득세 중과배제 인정 기한이 1년에서 2년으로 확대되나 다주택자가 주택 추가 구입 등의 의사결정으로 이어질 지는 미지수이기 때문이다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 13일 <이코리아>와의 통화에서 “인천, 대구, 부산 등 입주량이 많은 지역의 집값 조정과 최근 1순위 청약경쟁률 둔화, 수도권 주택가격 정체 현상 등을 고려하면 출회된 매물이 소화되면서 거래량이 회복되는 선순환 구조를 기대하기는 어렵다고 판단된다”면서 “경기둔화 가능성에 대출 이자 부담이 커졌고 주택가격이 약세라 단기 차익 기대는 쉽지 않은 상황이라, 다주택자 취득세 완화가 거래량 회복에 큰 힘을 보태진 못할 전망”이라고 말했다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “다주택자들이 보유주택을 매도하기 전 종부세가 부과된다면 내년 6월까지는 굳이 빨리 집을 팔아야 할 이유가 없다. 이번 양도세 조치가 단기간에 시장 방향성을 바꿀 만큼 유의미하다고는 볼 수 없는 셈”이라면서 “중과유예가 1년 뒤에 연장되거나 수정될 가능성도 무시할 수 없다. 만약 보유세가 유의미한 수준으로 조정된다면 다주택자의 매도요인은 줄어든다”고 전했다. 

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