[이코리아] 서울을 비롯한 수도권 주택 매매가격 상승세가 지난해 연말부터 대출 규제 강화로 눈에 띄게 줄어들었다. 하지만 올해 주택시장에서 급격한 하락은 없을 것이라는 게 시장관계자들의 중론이다. 또 3월 9일 대통령 선거를 앞두고 수요공급에 있어 변화가 있을 것으로 보인다. 부동산업계는 대선 결과와 그에 따른 후속 정책이 집값 방향을 결정지을 것으로 전망했다.

◇주산연, "매매 2.5%, 전세 3.5% 상승" 전망 

주택산업연구원은 2022년 주택가격에 대해 누적된 공급부족과 경기회복으로 지난해보다는 낮아지지만 상승세는 유지할 것으로 전망했다. 

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “경제성장율, 금리 등 경제변수와 주택수급지수를 고려한 전망모형을 통해 2022년 주택가격을 예측한 결과, 매매가격은 전국 2.5%, 전세가격은 3.5% 상승으로 전망된다”고 말했다. 

이어 “지난해보다는 낮아지지만 인천, 대구 등 일부 공급과잉지역과 '영끌' 추격매수로 인한 단기급등지역을 제외하고는 하락세로 돌아서지는 않을 것”이라고 덧붙였다. 

매매시장은 주택가격 및 구입부담 수준이 매우 높은 가운데, 서울 및 수도권 내 일부지역과 대구 등 지방광역시에서 가격하락세가 나타나고 있어 상승폭은 크게 축소될 것으로 예상했다. 하지만 누적된 공급부족 문제와 전월세 시장 불안이 지속되면서 전반적인 상승추세는 지속될 것으로 내다봤다. 

전월세 시장은 임대차 3법으로 인한 물량 감소, 서울 등 일부지역의 입주물량 감소, 매매가격 급등으로 지난 한 해 전세가격이 큰 폭으로 상승했다. 주산연 측은 “이러한 추세는 올해도 지속될 것으로 전망되지만 예년 평균 대비 입주물량이 많은 인천, 경기와 일부 지방광역시의 상승폭은 둔화될 것으로 보인다"고 전했다. 

직방이 발표한 보고서에 따르면 올해 전국의 아파트 입주 물량은 총 21만4381가구(330개 단지)로 조사됐다. 수도권이 11만6963가구(전년 대비 21%↓), 지방은 9만7418가구(전년 대비 25%↓)가 공급돼 2020년(27만7188가구)보다 23% 가량 적은 물량이 입주했다.

직방은 “서울의 경우 한동안 입주 소식이 뜸했던 강남, 서초, 송파구 등에서 정비사업이 완료된 주요 사업장 위주로 입주 단지가 많았다”며 “경기는 평촌, 평택, 화성 순으로 물량이 많았고 특히 판교 대장지구, 과천 재건축 사업 완료 단지 등이 입주하며 수요자들의 관심이 높았다”고 전했다. 

2022년은 입주 물량은 총 26만1386가구가 준비를 앞두고 있다. 지난해보다 22%가량 많은 물량이다. 권역별로는 수도권이 14만2751가구, 지방이 11만8635가구로 각각 22%가량 늘어날 전망이다.

직방 관계자는 “서울 아파트 시장을 중심으로 형성된 수요가 서울 외 지역과 아파트 외 주거상품으로 이동하고, 청약인기도 높은 상황이 이어지고 있어 잠재적 수요심리는 가격과 거래 증가로 이어질 수 있는 여지가 남아있다”고 진단했다. 이에  수요심리가 완전히 꺾이지 않은 상황에서 2022년 대선과 지방선거가 이어지는 점도 수요자들의 기대심리를 자극할 여지가 남아있다는 분석이다.

이어 “2022년 부동산 시장은 금융환경이 우호적이지 못한 상황으로 전환되는 분기점이 될 것으로 예상되지만, 잠재적 수요가 이어지고 있어 가격의 급격한 하락이나 극적인 시장 침체가 나타나기는 쉽지 않을 전망”이라며 “다만 금융규제 강도 및 금리인상 속도와 보유세 체감 부담감의 크기에 따라서 시장상황은 변동성은 더 커질 수 있다”고 밝혔다. 

또 수년간 주택가격이 가파르게 치솟으면서 주거형 오피스텔이 아파트의 대체상품으로 부각되고 있다. 이는 지난해 청약 및 대출자격요건이 까다로워 아파트 분양시장 진입이 어려웠던 내집마련 실수요까지 주거형 오피스텔에 몰렸던 것으로 풀이된다.

부동산전문 리서치업체 리얼 투데이는 “올해도 서울 접경지역의 주거형 오피스텔은 여전히 강세를 보일 전망”이라고 밝혔다. 리얼투데이가 국토교통부 ‘주택건설실적통계’ 자료를 살펴본 결과, 2021년 서울 아파트 입주물량이 4만1143가구로 2017년(2만9833가구) 이후 가장 적은 것으로 나타났다.

게다가, 서울은 대부분 재개발·재건축 등 정비사업으로 아파트가 공급되므로 조합원을 제외하면 실질적으로 신규공급은 많지 않다. 결국, 내년에도 서울 아파트 공급부족 현상이 지속될 가능성이 커져가고 있다.

리얼 투데이 관계자는 “올해도 서울 아파트가격은 물론 전세가격이 단기간 급등한 데다가 매물품귀현상마저 계속되면서 주변지역으로 이주하려는 주택수요도 덩달아 늘어날 것으로 기대된다. 여기에 편승해 주거형 오피스텔의 인기도 계속될 것으로 본다”고 말했다. 

◇ 매수세 낮은 이유는 대출 규제 영향

임채우 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 3일 <이코리아>와의 통화에서 “올해 집값은 기본적으로 하락은 않을 것으로 본다”고 말했다. 현재 세종·대구시 등의 일부 지역의 경우 하락 통계가 나오고 있지만 급격한 가격 상승으로 인한 조정과 입주물량이 많았던 영향이 있다는 지적이다. 

임 전문위원은 “아파트 입주 물량은 올해도 많지 않다. 사실 미분양 물량이 1만4000가구로 사상 최저인 상황”이라고 설명했다. 2016년 12월 기준 미분양가구가 16만5000가구였던 때에 비하면 10%도 안 되는 수치다. 

이어 “시장분위기는 절대적으로 수요가 많이 있으나 사람들이 집을 안 사는 이유는 우선 대출 규제의 영향이 크다. 또 대선의 결과에 따라서 결정이 바뀔 수도 있어서 그렇다”고 말했다. 대선 후보가 어떤 정책을 펴느냐에 따라 시장안정화가 당겨질 수도 늦춰질 수도 있다는 것. 

임 전문위원은 “당장의 공급을 늘릴 수는 없기에 기존 매물이 시장에 나오게끔 하는 게 중요하다. 집을 팔고 싶어 하는 사람은 많으나 양도세 중과 땜에 다들 못 팔고 있다. 다주택자 양도세 중과 일시 해제를 통해 시장에 물량이 배출되면 시장은 빠른 속도로 안정화될 수 있다”고 말했다. 

매수 전략으로 “향후 10년간 장기적 관점에서 집값은 우상향할 것으로 본다. 특히 서울지역이 그렇다. 좋은 지역으로 집을 옮기는 건 언제든지 찬성”이라는 임 전문위원의 의견이다. 

임 전문위원은 “무주택자의 경우 5~10% 싸게 나오는 급매물 매수는 지금도 유효하다”면서 “다주택자의 경우 종부세 및 양도세 등 여러 부담이 있는 만큼 대선결과를 지켜본 후 전략을 다시 세우는 게 좋을 것 같다”고 조언했다.