계약갱신청구권과 전월세상한제를 골자로 하는 주택임대차보호법 개정안이 오늘부터 시행된다. 

정부는 31일 오전 정부서울청사에서 정세균 국무총리 주재로 임시 국무회의를 열고 전날 국회를 통과한 주택임대차보호법 개정안 공포안을 심의·의결했다. 정부는 이날 중 대통령 재가와 관보 게재를 거쳐 공포 절차를 마무리할 방침이다. 개정안은 관보 게재와 함께 즉시 시행된다.

개정안은 세입자에게 추가 2년의 계약갱신청구권(1회)을 보장하고, 계약갱신 시 임대료 인상폭을 5%로 제한하는 내용을 담고 있다. 

임대차 제도가 변한 만큼 단기간은 임대시장의 혼란이 예상된다. <이코리아>는 법무부와 국토교통부 자료를 토대로 새로 도입된 임대차 제도의 세부내용을 Q&A 형식으로 정리했다.

Q: 계약갱신 요구는 언제부터 할 수 있나?
A: 임대차 기간이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 청구할 수 있다. 다만 올해 12월 10일 이후 체결된 임대차 계약의 경우 종료 2개월 전까지 계약갱신을 요구해야 한다. 

Q: 지난해 9월 전세계약이 종료됐지만, 집주인이 별다른 말을 꺼내지 않아 같은 조건으로 계약이 자동 연장됐다. 이 경우도 계약갱신요구권을 행사한 것인가?
A: 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사로 보지 않는다. 개정안에 따르면 계약갱신청구권 행사는 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정된다. 따라서 법 시행 전 계약이 묵시적으로 갱신된 세입자도 계약갱신청구권을 1회 행사할 수 있다. 

Q: 집주인이 기존 세입자와의 계약갱신을 거절하고 새로운 세입자와 계약을 맺은 경우, 기존 세입자가 계약갱신요구권을 행사할 수 있나?
A: 법 시행 ‘이전’ 집주인이 제3자와 새로운 임대차 계약을 체결한 경우에는 기존 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수 없다. 다만 집주인이 계약서 등의 자료를 통해 계약체결 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야 한다. 반면, 법 시행 ‘이후’ 제3자와 신규 임대차 계약을 체결한 경우에는 기존 세입자가 계약갱신을 요구할 수 있다.

Q: 집주인은 세입자의 계약갱신요구를 거절할 수 없나?
A: 예외적인 경우에 한해 거절이 가능하다. 거절이 가능한 사유는 ①세입자가 두 달분의 월세에 해당하는 금액을 연체한 경우 ②세입자가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 ③상호합의 하에 집주인이 세입자에게 적절한 보상을 제공한 경우 ④세입자가 집주인 동의 없이 주택 전부, 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 ⑤세입자가 고의, 또는 과실로 주택을 파손한 경우 ⑥주택의 전부, 또는 일부가 멸실돼 주거기능을 상실한 경우 ⑦집주인이 주택 대부분을 철거·재건축하는 경우 ⑧집주인 또는, 집주인의 직계존비속이 실거주하려는 경우 ⑨그 밖에 세입자가 세입자로서의 의무를 위반하거나 임대차 계약을 지속하가 어려운 중대 사유가 있는 경우 등이다. 

Q: 집주인이 세입자의 계약갱신요구를 거절하고 실거주하려면 어떻게 해야 하나?
A: 집주인은 세입자에게 실거주 필요성을 계약만료 6개월~1개월 전까지 통보하고 입주해야 한다. 만약 실거주 사유가 허위로 밝혀진 경우 세입자는 개정안에 따라 손해배상을 청구할 수 있다. 

Q: 법 시행 전 집주인과 임대료를 8% 올리기로 합의하고 계약을 연장했는데, 5% 이내로 임대료를 다시 조정할 수 있나?
A: 갱신된 계약은 조건대로 유지해야 한다. 다만, 계약이 만료되는 시점에 임대료 증액 상한 5%를 적용해 계약갱신을 요구할 수는 있다. 예를 들어 오는 9월 계약이 만료되는 세입자가 2022년 9월까지 계약을 연장하며 임대료를 8% 증액하기로 집주인과 합의했다면 ①2020년 8월(계약종료 1개월 전) 계약갱신청구권을 행사해 임대료 인상폭을 5% 이내로 조정하거나 ②8% 인상된 임대료를 내며 살다가 2022년 7월(계약종료 2개월 전) 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 

Q: 계약갱신청구권을 행사할 때 전세에서 월세로 전환이 가능한가?
A: 세입자가 동의하지 않는다면 불가능하다. 세입자의 동의 하에 전세보증금 일부를 월세로 전환하는 경우, ‘10%’와 ‘기준금리(현 0.5%) + 3.5%’ 중 낮은 비율의 전환율이 적용된다. 예를 들어 5억원의 전세보증금 중 3억원을 월세로 전환하는 경우, 세입자가 내야 하는 월세는 100만원(3억원 × 4.0% ÷ 12개월)이 된다. 

Q: 세입자가 거주하고 있는 주택을 팔아도 되나?
A: 팔 수 있다. 개정안과 임차 중 주택 매도는 아무 관련이 없다. 세입자 또한, 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 계약만료 6개월~1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있다. 새 집주인도 6개월~1개월 전 실거주 의사를 통보하면 기존 세입자의 계약갱신요구를 거절할 수 있다.