[이코리아] 전셋값 하락세가 지속되면서 세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 ‘역전세난’에 대한 우려가 높아지고 있다. 전문가들은 세입자들이 전세금을 날리는 위험을 피하기 위해 세심한 주의가 필요하다고 조언하고 있다.

한국감정원에 따르면 지난 1월 기준 전국 주택 전셋값은 지난해 12월 대비 0.22% 하락했다. 서울의 경우 입주물량이 늘어나며 0.32%로 하락폭이 확대됐고, 지방은 입주물량이 소진되며 하락폭이 조금 줄어들었지만 전달 대비 0.16% 하락했다. 전국 주택 전셋값은 지난 2017년 12월 이후 1년 째 매달 하락하는 모습을 보이고 있다.

지방에 비해 서울은 아직 역전세난을 우려할 수준은 아니지만 전세가율이 60% 아래로 떨어지며 불안감을 더하고 있다. KB 부동산 리브온에 따르면 지난해 11월 기준 서울 아파트 전세가율은 59.6%로 5년 2개월만에 60% 지지선이 무너졌다. 송파구 49.9%, 강남구 48.6% 등 아파트 공급물량이 늘어난 지역의 전세가율은 더 큰 하락세를 보이고 있다.

이처럼 전셋값 하락세가 지속되면서 전세금을 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’에 대한 불안감도 확산되고 있다. 전문가들은 혹시나 모를 위험을 미연에 방지하기 위해 세입자들 또한 지혜롭게 대처해야 한다고 목소리를 모으고 있다.

◇전세금 반환보증보험 

전세금을 지키기 위한 가장 확실한 대책은 전세금 반환보증보험에 가입하는 것이다. 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증의 반환보증보험은 임대인이 임차인에게 반환해야 할 전세보증금의 반환을 책임지는 상품으로 보증한도 내에서 전세금 전액을 보장한다. HUG의 경우 수도권 7억원, 수도권 이외 지역 5억원 이하 범위의 세입자를 대상으로 하며, 전세 계약 기간의 2분의 1일이 지나기 전까지 신청할 수 있다. SGI의 경우 따로 가입한도액은 없으며, 전세계약 후 10개월(1년 계약은 5개월)이 지나기 전까지 신청하면 된다. 지난해 2월부터 집 주인의 동의 없이도 반환보증상품에 가입할 수 있게 된 만큼 역전세난에 대비하는 가장 손쉬운 대책으로 꼽히고 있다.

또한 사전에 등기부등본 등을 통해 선순위 대출이 있는지 확인하고 대출금과 전세금이 매매가의 70% 이상인 경우 계약을을 재고해보는 것도 깡통전세를 피하기 위한 하나의 방법이다. 어쩔 수 없이 부채비율이 높은 곳에 입주하게 될 경우, 집주인에게 전세금으로 선순위 근저당 설정액을 먼저 갚아달라고 요청하는 편이 좋다. 전세금으로 선순위 근저당을 갚으면 세입자의 전세보증금이 1순위가 되기 때문.

전세계약을 맺은 경우 이를 반전세로 전환하고 보증금 일부를 미리 받아두는 것도 대안이 될 수 있다. 물론 매달 나가는 임대료 부담을 감당해야 하지만 거액의 전세금이 묶이는 것보다는 안전한 선택이다.

◇임차권 등기명령

만약 미리 대책을 마련해 놓지 못한 상황에서 계약종료일이 지났는데도 전세금을 돌려받지 못했다면 임차권등기명령을 고려해야 한다. 임차권등기명령은 세입자가 보증금을 받지 못한 채 이사를 가는 경우 우선변제권을 유지할 수 있도록 보장하는 제도다. 임차권등기명령을 위해서는 우선 집 주인에게 내용증명을 보낸 뒤 법원에 임차권 등기를 신청하고, 임차권 등기가 등기부등본에 기재된 후 주택을 비워주면 된다. 임차권 등기가 기재되면 새 세입자를 구하기 어려워지는 만큼 보증금 상환을 미루는 집주인을 압박할 수 있다.