[이코리아] 정부가 지난해 10월 발표한 가계부채 종합대책의 핵심 중 하나인 신 DTI가 오는 31일부터 적용될 예정이다. 신 DTI는 다주택자의 추가 대출을 막아 부동산 수요를 억제하기 위한 장치로, 향후 부동산 시세 안정에 효과가 있을지 업계의 이목이 집중되고 있다.

신 DTI는 주택담보대출 시 차주가 보유한 부채를 최대한 포괄적으로 반영해 상환능력을 보다 정확하게 심사하기 위해 도입된 제도다. 현 DTI는 기존 주택담보대출 이자 및 신규 주택담보대출의 원리금을 부채로 파악하지만, 신 DTI에서는 기존 주택담보대출의 원금도 부채로 포함된다. 따라서 신혼부부 등 신규 주택구매자에게는 큰 영향이 없지만, 기존 주택담보대출 규모가 큰 다주택자들의 신규 주택 구매는 어려워질 전망이다.

특히 다주택자가 몰려있는 강남권이 신 DTI 도입의 영향이 가장 클 것으로 예상된다. 통계청이 지난해 발표한 ‘2016 주택소유통계’에 따르면 다주택자 비율이 가장 높은 지역은 강남구로 주택소유자 중 다주택자 비율이 무려 21.3%였다. 서초구 또한 20.1%를 기록해 뒤를 이었다. 단순 계산으로 따지면 강남구 주민 5명 중 1명이 2채 이상의 집을 보유했다는 의미다.

문재인 정부는 취임 초기부터 강남권을 비롯한 투기과열지구를 중심으로 부동산 수요억제책을 추진해왔다. 신 DTI 또한 기존 주택담보대출 원금의 부채 포함 및 두 번째 주택담보대출에 대한 15년 만기 적용 등 다주택자의 신규 대출을 크게 제한하는 조치다. 따라서 다주택자 비율이 높은 강남권의 부동산 시장에 신규 투자가 줄어들면서 최근 이어진 집값 상승세에도 제동이 걸릴 수 있다.

반면 부동산 시장의 반응은 아직 잔잔한 편이다. 업계에서는 이미 예고된 조치인 만큼 시세에 큰 영향을 줄 요인은 아니라고 분석하고 있다. 신규 분양시장의 경우 대출 제한으로 인해 위축될 가능성이 있지만 기존 주택시장에는 큰 영향이 없을 것이라는 의견이 많다. 발 빠른 강남권 투자자들은 잇따른 정부 대책 발표에 대응해 지난해 이미 주택거래 및 대출 상담을 끝마치고 시장을 관망하고 있다. 특히 일부 투자자들은 정부 규제 이후 오히려 시세가 상승했던 사례를 거론하며 오히려 기대감을 내비치고 있다.

기존 연구 결과들도 DTI를 통한 부동산 안정 효과는 크지 않다고 지적하고 있다. 과거 정권들이 부동산 시세가 급변할 때마다 대응책으로 DTI 규제를 조절했지만 실질적으로 부동산 가격에 미치는 영향이 발견되지 않았다는 것. 박종한 KDB산업은행 선임연구위원은 2015년 발표한 논문에서 “DTI 규제를 강화해도 주택가격에 미치는 영향은 유의미하지 않았다”고 밝혔다.

오히려 신 DTI를 부동산 대책이라기보다는 가계대출 위험 관리 차원에서 봐야 한다는 의견도 많다. 한국경제연구원 이승석 부연구위원이 지난 7월 발표한 연구결과에 따르면 DTI 규제를 10% 강화할 경우 가계부채비율이 10% 감소하는 효과가 있는 것으로 나타났다. 신 DTI가 사실상 DTI 규제를 강화하는 효과가 있다는 것을 감안하면, 현재 풍선처럼 부풀고 있는 가계부채 대책으로는 효과를 기대할 수 있다.

명지대학교 김준형 부동산학과 교수는 2013년 발표한 논문에서 “DTI 비율이 이론적으로 주택시장의 상황에 따라 가변적으로 묶거나 풀 대상이 아니다”라고 지적하며 DTI를 적정 비율로 고정할 것을 주장했다. 부동산 시세에 따라 DTI를 변동시키다보니 전국적으로 과도한 주거비용 지출이 이뤄지게 됐다는 것.

정부의 이번 신 DTI 도입은 김 교수의 지적처럼 과거 정권들이 비율 조정을 통해 부동산 시세에 대응하던 것과는 달리 계산 방식을 근본적으로 변경해 대출을 제한하는 방식이다. 정부가 이번 조치를 통해 가계대출 위험 감소와 부동산 투기수요 억제라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있을 지 귀추가 주목된다.